مفهوم الاستثمار العقاري

الاستثمارات العقارية هي ملكية أرض أو بناية أو الاثنان معاً أو جزء منهما تعود للمالك أو المستأجر بموجب عقد إيجار تمويلي لكسب الإيجار او الارتفاع في قيمتها أو الاثنين معاً بدلاً من استخدامها في الإنتاج أو توريد البضائع والخدمات أو للأغراض الإدارية أو للبيع ضمن النشاط المعتاد للمنشأة.
تعتبر الاستثمارات العقارية جزء لا يتجزأ من اقتصاد أي دولة حيث يتم الاستثمار في العديد من المشاريع وبمبالغ طائلة وعلى هذا الأساس سيكون من المفيد أن نلقي نظرة على المبادئ المحاسبية الهامة للمعايير الدولية لإعداد التقارير المالية وعلى وجه التحديد المعيار 40 الخاص بالاستثمارات العقارية.

إن مصطلح الاستثمار العقاري مصطلح شامل وجامع لثلاثة أنواع استثمار عقاري أساسية تدخل جميعها تحت مسمى الاستثمار العقاري وهي:
1. تجارة الأراضي والعقارات
2. التطوير العقاري (البناء والتطوير بغرض البيع)
3-الاستثمار في عقارات الدخل السنوي

ويجوز أن يصنف ويحسب الاستثمار العقاري الذي يملكه شخص ما بموجب عقد إيجار تشغيلي على أنه استثمار عقاري إذا ما انطبق على العقار تعريف الاستثمار العقاري وفي حالة كون المنشأة تستخدم نموذج القيمة العادلة لحساب الاستثمار العقاري، وفيما يلي بعض الأمثلة على الاستثمار العقاري:
- الأرض المحتفظ بها بهدف تحقيق ارتفاع في قيمتها على المدى البعيد وليس بغرض البيع على المدى القريب وعلى هذا الأساس فإن الأرض المحتفظ بها لغرض مستقبلي غير محدد تعتبر ارض محتفظ بها بقصد زيادة قيمتها.
- مبنى تملكه المنشأة أو تستأجره المنشأة بموجب عقد إيجار تمويلي وتؤجره بموجب عقد إيجار تشغيلي.
- عقار يتم تطويره لاستخدام مستقبلي كاستثمار عقاري للبيع.
و الاكثر شيوعاً من انواع الاستثمار العقاري هو تجارة الاراضي (المضاربة بالأراضي) شراء ارض او عقار ومن ثم بيعه بعد الزيادة و هذا النوع من الاستثمار يعتبر الأكثر رواجا لعدة اعتبارات أهمها سهولة هذا النوع من الاستثمار فهو لا يحتاج إلى جهد يذكر والسبب الأهم هو صعوبة الاستثمارات العقارية الأخرى كالتطوير العقاري وذلك لعدم وضوح اجراءاته ودخول مجموعة من الأطراف فيه بالإضافة إلى ضعف العوائد في حالة عدم الحصول على تمويل عقاري للمستثمر مناسب مما جعل المضاربة العقارية هي الاستثمار الغالب خلال السنوات الماضية .

خطوات إدارة الاستثمار العقاري بغرض البيع:

1- تعريف المشروعات

2- تعريف وتوصيف الوحدات

3- أعداد جداول الأسعار

حيث يجب تعريف أنواع ومسميات الدفعات (مثل: دفعة الحجز – التخصيص – التسليم – الأقساط الشهرية – الأقساط السنوية والربع سنوية وخلافة)، ثم تحديد جدول التقسيط وفقاً لعدد السنوات فسعر الوحدة إذا ما بيعت خلال سنتين بالطبع سيكون أكبر من سعرها في حالة بيعها خلال سنة
ويمكنك استخدام جدول الفوائد لتحديد نسبة الفائدة السنوية وعدد الأقساط الشهرية للوصول إلى سعر البيع للوحدة

4- تسجيل بيانات العملاء

يتم تسجيل بيانات العملاء من خلال قسم التسويق وطرق الحصول على بيانات العملاء عديدة منها مثلاً المعارض – التسويق من خلال الهاتف – زيارات العملاء لمواقع المشروعات،
"وغالبا تقتصر البيانات التي يتم الحصول عليها من خلال التسويق على الاسم – المنطقة السكنية – رقم الهاتف والمحمول – البريد الإلكتروني – المشروع المقترح وموقعة"
ثم تستكمل بيانات العملاء بعد ذلك من خلال قسم البيعات، فيضاف لما سبق العنوان بالتفصيل وبيانات تحقيق الشخصية – الشخص المسئول في حالة أن يكون العميل شركة أو أن يكون العميل قاصر وله ولي عنه.

5- مرحلة حجز الوحدة

فعند ارتقاء العميل واختياره لما يتناسب معه من وحدات ووفقاً لحدوده المالية يتم حجز الوحدة على ان يشتمل الحجز على بيانات كاملة للوحدة وبيانات كاملة للمشتري، مع تحديد طريقة السداد المناسبة وفقا للمتاح للوحدة وتاريخ سداد دفعة التعاقد وتاريخ التسليم المتوقع

6- سداد قيمة الحجز

يتم سداد قيمة الحجز عند الخزينة مع ربط إيصال السداد بمستند الحجز مع التأكد من سداد كامل دفعة الحجز

7-التعاقد وإصدار العقود

بناء على حجز الوحدة يتم تحرير عقد البيع للعميل وهو يشتمل على نفس بيانات الحجز مع ملاحظة عدم التعاقد إلا بعد سداد قيمة الحجز أولاً، كما يمكن أن يكون الحجز والتعاقد في نفس التاريخ، ويتم من لحظة التعاقد تسليم قسم متابعة العملاء نسخة من العقد ومرفقاته وذلك لمتابعة العميل بصورة سليمة. كما يبدأ من لحظة التعاقد عمل استحقاق للدفعات المطلوبة من العميل وفقا للعقد.
ومن المهم في العقد تحديد تاريخ تسجيل الوحدة للعميل.

8- التسويات على الوحدات

قد يحدث ما يؤثر على العقد فيستوجب عمل تسوية ملحقة للعقد وقد تكون التسوية بناء على:
a)أعادة جدولة
في حالة السداد المبكر أو نتيجة التأخير في السداد وما يترتب علية من فوائد تأخير.

b)تنازل
فقد يتنازل المتعاقد عن الوحد لمتعاقد جديد فيتم نقل الملكية ويؤثر ذلك على قيمة الوحدة وفقاً لمصاريف نقل الملكية والشهر العقاري وقد تختلف قيمة باقي قيمة الأقساط نتيجة لتغيير طريقة السداد وعدد الدفعات.

c)استبدال
ويتم استبدال الوحدة بناء على رغبة المشتري فقد يرى أن يحصل على وحدة أخرى في نفس المشروع أو في مشروع آخر ويترتب على ذلك بالطبع عمل تسوية وملحق للعقد او عمل عقد جديد.
وبصفه عامة فقد ينتج عن التسوية أحد النتائج التالية:
1)مستحقات للعميل
ويتم صرفها (إيصال دفع) للعميل أو تخفيض الأقساط المستحقة علية فيما بعد التسوية بقيمتها.
2)مطلوبات من العميل
ويتم استلامها (إيصال استلام) من العميل بموجب إيصال استلام أو تعلية الأقساط المستحقة علية بقيمة هذه المطلوبات.

9- إصدار كشوف الحسابات

كشف حساب العميل هو تحليل لجميع المبالغ المستحقة على العميل والمحصلة منه وناتج التسويات، وقد يكون للعميل أكثر من كشف حساب وذلك في حالة التعاقد على أكثر من وحدة (تستطيع إصدار كشف حساب مجمع للعميل – كما يمكنك إصدار كشف حساب منفصل لكل وحدة).

خدمات العملاء بعد البيع CRM

بعد أن يتم التعاقد مع العميل تبدأ أولى خطوات المتابعة وحديثاً أصبحت البرامج تقوم بهذا الدور الهام فتخيل لو أنك لديك مشروع وبه عدد وحدات قد تصل لأكثر من 500 وحدة كما أن قاعدة بيانات العملاء قد تكون أكثر من 1000 عميل فكيف تستطيع أن تدير مثل هذا الحجم بدون الاعتماد على البرامج الحديثة التي أعدت خصيصا لهذا الغرض.

E-mail

كما يمكنك إرسال بريد ألكتروني لنفس الغرض السابق، وكلما كنت سريع في التواصل والرد على العملاء دل ذلك على تميز الأداء وأعطى المزيد من الثقة في التعامل على مشروعاتك،

فكم من التميز حين يطلب منك العميل إصدار كشف حساب له وتستطيع في نفس اللحظة التي يطلب فيها أن ترسله له بالبريد الإلكتروني وتبلغة بأن البيان قد أرسل إلية بالفعل (فهذا هو الذكاء في التعامل مع العملاء)
كما يمكنك إرسال صورة من إيصالات استلام الدفعات على البريد الالكتروني للعميل وخاصة إذا استلمت الدفعات من مندوب عن العميل.

التقارير الهامة للاستثمار العقاري

تنقسم تقارير الاستثمار العقاري إلى مرحلتين في غاية الأهمية:

تقارير مرحلة التسويق (قسم التسويق):

تهتم شركات الاستثمار العقاري بتقارير التسويق التي تعد من أهم التقارير في مراحل المشروع فتجميع بيانات العملاء بصورة سليمة يساهم كثيرا جدا في تنفيذ عملية البيع خاصة إذا تم تبويبها بصورة مفصلة وفقا لمصدر التسويق وكذلك وفقا للمشروعات الجاري تسويقها.

• تقرير بيانات العملاء

وهو مفيد كثيرا لمعرفة حجم العملاء وفقاً لتقسيم مصادر البيانات وللوقوف على مدي نجاح كل وسيلة من وسائل التسويق

• تقرير حالات الوحدات

فعند تسويق الوحدات يجب عرض الوحدات الخالية فقط على العملاء الجدد، كما يمكن عرض الوحدات المشغولة لكي يتعرف العميل على من سيصبح جار له وما هي الوحدات المميزة التي تم التعاقد عليها أو حجزها.
فعند طلب العميل التعرف على المتاح من وحدات بالمشروع المطلوب لابد من الوصول للمعلومة في نفس لحظة السؤال عنها خاصة في حالة وجود أكثر من مسوق في نفس الوقت.

تقارير مرحلة ما بعد البيع (قسم المتابعة والحسابات):

من أهم التقارير المطلوبة لمتابعة الاستثمار العقاري بنجاح التقارير التي توضح المتحصلات من العملاء على الوحدات وتقارير الأقساط المستحقة والمتأخرة عن موعد التحصيل ويجب أن تشتمل تلك التقارير على الفلتر المناسب للوصول للمعلومات المطلوبة بسرعة ويسر.

•تقرير المتحصلات عن فترة

•تقرير الأقساط المستحقة والمسددة عن الوحدات

فومن خلاله يتم تتبع الأقساط المستحقة وفقا لتواريخ الاستحقاق والمشروع والعملاء، كما يمكنك من الاطلاع على الأقساط المسددة لنفس الوحدات أو لجميع الوحدات وذلك من خلال تغيير حالة التقرير عن الاختيار بين (كل الأقساط – الأقساط المسددة – الأقساط المستحقة).

•تقرير إجمالي المسدد والمستحق عن الوحدات

وهو تقرير إجمالي يوضح قيمة الوحدة وما تم سدادة حتى تاريخه والمتبقي ولم يحصل، مع ملاحظة أمكانية التركيز على الشيكات التي تم تحصيلها بالفعل، أو الافتراض بأن الشيكات المستلمة تعتبر من المتحصلات.